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浦望视角
2016成都商业地产起底—中国商业地产现状观察
发布时间:2017-02-06 12:09:00 阅读次数:
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最关键的问题还在开发商自己！
以成都市场为例——
截止2016年底，成都商业地产存量已达520多万平米，按目前去化速度约需14年消化！
2016年成都原本预计开业的43个项目中只有十个开业、三十三个延期。例如：备受市场期待的鹏瑞利国际健康医疗中心曾宣称将在今年6月开业，而最新开业时间已推迟到2017年5月;佛罗伦萨小镇-成都名品奥特莱斯从2015年下半年延期至今仍无开业消息;未来中心从2015年12月延期到2016年10月，之后又再次延期到2017年;另外还有茂业百货、时代豪廷广场、东方华大广场、奥悦亿象城等也经历了年内多次延迟开业日期。如果加上原定于16年9月开业的成都国际皮革城和原定于2015年开业的花样世界奥特莱斯，2016年延期开业的商业项目不少于35个。此数字尚未加上停工或烂尾的森悦中心、仁和香榭广场和成都美国城。
这是不是说明成都市场的商业地产已经“穷途末路”了呢?非也。同样是成都，请看看这些案例——
2016年9月凯德商用信托CRCT以15.714亿人民币的价格收购凯丹广场，此笔交易令凯丹前任业主Black Rock贝莱德获益超过3亿人民币;
成都大悦城开业仅半年客流993万人次，营业额4.6亿元，车流70万，出租率超95%，据内部人士透露下半年经营业绩更加亮眼;
2015年成都太古里销售业绩达19亿人民币，预计2016年将超过30亿。
在同样竞争激烈的市场环境下，为什么有的项目一骑绝尘业绩傲人，而有的项目却日薄西山黯淡收场?甚至连某些不乏实力和资源的大型房企也在商业地产领域铩羽而归呢?最简单明白不过的道理就是：专业团队才能干好专业的事!
现阶段，中国商业地产开发运作市场乱象丛生——
乱象一：住宅地产宏观政策受限后，很多开发商跟风商业地产、产业地产、文旅地产、养老地产、教育地产、工业地产等领域，并将之前住宅开发的短、平、快的操盘理念和运作模式强行植入其中，其过程是只抓设计、工程，其短板是不懂招商、运营，其结果是市场上出现大量同质产品。许多开发商深陷其中、难以自拔。
乱象二：在个别商业地产成功案例名利双收的诱导下，大批开发商因燥动而盲目效仿，以无知无畏的精神进军城市综合体、购物中心(shopping MALL)、伪主题地产等项目。不但稀释和搅乱了市场，给真正运作商业地产的人加大了难度并增加了许多不要命的劣等对手。自身受到伤害的情况当然不可避免。
乱象三：都知道“磨刀不误砍柴功”，“擅长的、适合的才是可为的”这个常理。但多元化拓展、创新精神往往被浮燥的心态所趋使，谋定而动一直被大多数转型的开发商所忽略。他们根本不了解商业地产的运作规律，特别缺少充分的市场调研，更加欠缺整个项目如何才能开发运作成功的充分论证，且无专业过硬的实力型团队支撑落地执行，最终成为了“去库存”的对象。
乱象四：多数的开发商并没有认真领会政府城市区域商业规划的前瞻性和远景力，绝大多数泛商业地产用时间换空间的培育周期对于投入真金白银和负债运作的开发商来说，结果自然相左。定位失准、运作不力导致的资金断链通常使不少的开发商吃尽苦头、欲摆不能。就算是资金雄厚的开发商也往往会被迫采取各种手段，或被动持有后降低门槛让商家进入，或饥不择食把门槛拆掉，鱼龙混杂、不伦不类的为开业而开业，使得规划的初衷相去甚远。不仅物业变现困难，保值增值也遥遥无期。这种折磨下演变出来的畸形形态必将给后期增添更多交叉而难解的隐患。
乱象五：商业地产是把双刃剑，运作得好会在投资收益、物业增值和品牌价值等方面远超住宅地产，反之，则会成为烫手的山竽。切记，商业地产靠租售降价是难以得到市场认同的。项目基于市场调研的产品定位、规划设计、业态组合、营策推广、过程统筹、节点把控、执行给力、收益测算、务实创新以及资源配置等，都考验着决策层和执行团队的掌控能力和运作水平。同时，既要有前瞻性、引领性和超越性，又必须要有现实性和可落地性，二者不可或缺，其中出现任何短版，都可能导致项目预期的落空。
乱象六：在现今中国政府严控资金进入房地产开发领域的极端政策现状下，现金流是许多开发商难以回避的问题。这导致了他们企图在最短时间内将所有商铺售完以迅速回笼资金，并不惜以售后返租等方式将风险后置或转嫁给投资者。但是售价与租金之间的倒挂形成了一个饮鸩止渴的恶性循环，投资者、商家与开发商的长远利益均受到损害，短期现金流与长期利益的失衡是目前销售型商铺面临的主要问题。
浦望观点——
1、浦望联行多数高管从事泛商业地产开发运作二三十年，成功运作过多个知名项目，也拯救过无数濒临烂尾甚至已经数年荒废的项目，创造了无数的业界佳绩甚至神话，那是因为我们一直在做这行、一直在感悟这行、一直在研究这行!我们老老实实、认认真真、脚踏实地做好该做好的一切。
2、真正要开发运作好商业地产(或泛商业地产)必须溯本清源，回归商业地产(或泛商业地产)的运作规律上去！实实在在的地做好商业地产开发运作过程涉及到的市场调研、项目定位、规划设计、活动推广、招商落地、运营物管等每个版块、每件事情及其关联体系中的点点滴滴，这不是常规住宅地产开发短平快、赚大钱的思路和作风能够做好的事情;
3、商业地产(或泛商业地产)的开发运作可以有创新，但绝不容忍投机!任何企图简单、省钱、省事、快捷的思路和想法在商业地产的开发运作过程中最终都会得不偿失。要做好商业地产的开发运作，不但该花的钱一分不能省、该做的事一项不能缺，该走的路一步不能少，更要有培育项目、经营项目，提供良好的平台和政策让商家把生意做好，甚至与商家共同把生意做好的理念和心态；沉得下心、吃得了苦、熬得过关、受得起罪，去掉住宅开发过程中那种啥事都是钱搞掂、有钱就是爷的自大、傲慢心态，做好过程中的点点滴滴。否则，切莫涉及商业地产领域;
4、商业地产的开发运作本质是项目商业繁荣形势下的运营收益和物业增值。以凯丹广场收购案为例，通过良性的商业运营，原老东家BR获得了资产溢价，新东家凯德通过即将到期租户的组合调整获得租金增长收入，而因为有稳定丰厚的业绩回报，商户们也愿意以高额租金换得持续的良性经营，真正形成了开发者、投资者、商户多方共赢的局面。
5、要做到上述两大方面，需开发运作团队极具前瞻性、创新性和执行力。但是，现在绝大多数住宅开发转型过来的开发商不仅不明白这些道理，甚至连为了这些必要的手段和方法付出足够的时间和代价的准备都丝毫没有。某种意义上说，正是这些开发商不懂商业地产项目的开发运作才造成了今天大量商业地产的库存。
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